Erika Vélez se considera afortunada. Una madre soltera de 31 años en San Antonio, había luchado por encontrar un lugar para vivir desde junio pasado, cuando se retrasó en el alquiler y pasó meses saltando entre dormir en los sofás de amigos y en su automóvil.
Luego, en noviembre, recibió una llamada que le hizo llorar: una casa de dos habitaciones en Mirasol Townhomes, un desarrollo público de casas adosadas y casas unifamiliares, había abierto por solo $675 por mes. Su alquiler mensual anterior de $950 pesaba sobre su salario como despachadora de un servicio de limpieza del hogar. Pero ahora podía pagar una casa con dinero de sobra para ella y su hija de 8 años, que cubrió su nueva habitación con fotos de sus personajes de anime favoritos.
«Hay muchas personas en San Antonio que luchan por encontrar vivienda», dijo la Sra. Vélez. «Simplemente está fuera de su rango de precios».
Su experiencia hace eco de los amplios desafíos creados por la escasez de viviendas asequibles en los Estados Unidos. Los constructores han estado estancados desde la pandemia por el aumento de los costos de materiales y mano de obra, prácticas crediticias más estrictas, tasas de interés en aumento y problemas con la cadena de suministro.
La incertidumbre amenaza con retrasar aún más el proceso de construcción de viviendas asequibles. Se han desviado o retrasado tantos desarrollos que algunos expertos esperan que se produzca un «precipicio de producción» en aproximadamente un año, lo que significa menos viviendas nuevas en el mercado.
«Cuando comencé mi carrera hace 30 años, el tema de la vivienda asequible generalmente se limitaba a clientes, industrias y trabajos de muy bajos ingresos», dijo Albert Milo, presidente de la División de Vivienda Asequible de Related Group, un desarrollador urbano. “Ahora es diametralmente diferente. La mayor parte del país habla de maestros, policías, enfermeras, profesionales que luchan por encontrar viviendas asequibles para sus ingresos.
En 2021, se produjeron 160 000 viviendas y apartamentos asequibles en todo el país, dijo Benson Roberts, presidente y director ejecutivo de la Asociación Nacional de Prestamistas de Viviendas Asequibles.
Pero los reveses de la industria han reducido la probabilidad de que el país llene su escasez de viviendas asequibles. La brecha se amplió en más de 500.000 hogares durante la pandemiadejando una escasez nacional de 7,3 millones de unidades de vivienda para inquilinos de muy bajos ingresos, según la Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos.
“Justo cuando expiraron las moratorias de desalojo por la pandemia y los recursos se agotaron, los inquilinos de ingresos más bajos ingresaron a un mercado inmobiliario verdaderamente brutal”, dijo Diane Yentel, presidenta y directora ejecutiva de la coalición de vivienda. «Los alquileres se están disparando, los costos en todas las áreas han aumentado con el aumento de la inflación y tienen pocos o ningún recurso para pagar».
Los costos de materiales y mano de obra siguen siendo obstinadamente altos. Los desarrolladores están respondiendo reduciendo el tamaño, incluida la eliminación de servicios, el uso de materiales más baratos, el establecimiento de umbrales de ingresos más altos y la reducción de la cantidad de apartamentos asequibles en proyectos que combinan viviendas asequibles y de precio de mercado.
Para la vivienda asequible, los constructores y los financistas mezclan diferentes fuentes de financiación pública y privada. Pero reponer la “pila de capital”, el paquete financiero completo, que puede incluir préstamos, créditos fiscales y subvenciones, se ha vuelto más difícil.
Los prestamistas se han puesto nerviosos a la hora de invertir después de que varios bancos medianos quebraron este año. Las tasas de interés están aumentando rápidamente, lo que aumenta los costos. Cada aumento de un cuarto de punto en el costo de los préstamos puede agregar un millón de dólares al costo de sus desarrollos, dijo Jonathan Gertman, vicepresidente senior de NRP Group, un desarrollador de viviendas asequibles.
Una herramienta federal clave para financiar a estos constructores, el programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos, ha perdido parte de su valor debido a que las tasas de interés han subido y el volumen de préstamos emitidos por el departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano para edificios de apartamentos reducido a la mitad este año. Incluso los costos operativos de los edificios existentes han aumentado, lo que significa que las empresas que los administran ganan menos dinero, lo que dificulta su capacidad para invertir en nuevos proyectos.
«Este es el momento más difícil que he tenido en mis 30 años en el negocio, un panorama bastante sombrío», dijo Rafael E. Cestero, director ejecutivo de Community Preservation Corporation, una organización de financiación de viviendas asequibles sin fines de lucro en Nueva York.
La gran mayoría de las viviendas asequibles que se construyen provienen de desarrolladores privados que se asocian con agencias públicas y se benefician de subsidios públicos.
A fines del año pasado, NRP Group estaba tratando de salvar un trato para construir Los Arcos en Vida, un proyecto asequible en San Antonio. Los costos de construcción fueron originalmente de $110 000 por unidad en abril de 2021, pero en diciembre las tasas de interés se dispararon y el costo por unidad aumentó a $151 000. El NRP encontró que le faltaban $7,75 millones y estaba en problemas, ya que gran parte de su financiación pública dependía del trato que se hiciera ese año.
«Nuestro lema aquí es que el tiempo mata los negocios», dijo Debra Guerrero, vicepresidenta sénior de asociaciones estratégicas y asuntos gubernamentales de NRP. Afortunadamente, NRP pudo llenar el vacío con bonos de la ciudad y fondos federales e innovar.
Los desarrolladores deben navegar por las mismas normas de zonificación de la ciudad y los procesos de permisos que regulan todos los proyectos de construcción. La industria necesita reformas en el código de zonificación y más fondos federales, dijo Jenny Schuetz, investigadora de Brookings Institution y experta en vivienda. Las políticas son simples, agregó, pero las políticas para hacerlas realidad son difíciles.
Los gobiernos locales, incluso en Montana y Massachusetts, han cambiado cada vez más las prácticas de zonificación y permisos para acelerar la construcción. Otros invirtieron montones de «dinero blando»: préstamos a largo plazo con tasas de interés excepcionalmente bajas.
San Antonio, la gran ciudad más pobre del país, según datos del censo, ha adoptado políticas para ayudar a los inquilinos de bajos ingresos, incluida una emisión de bonos de $150 millones para apoyar la construcción de viviendas asequibles y un plan de implementación de viviendas estratégicas. Antes de la pandemia, la lista de espera para vivienda pública en San Antonio era de unas 35,000 familias, que ganaban un promedio de $11,000 al año, dijo Ed Hinojosa Jr., presidente y director ejecutivo de Opportunity Home, la autoridad de vivienda de la ciudad. Hoy son 95.000.
“La necesidad nunca ha sido mayor de lo que es hoy”, dijo el Sr. Hinojosa. «Y con las tendencias que estamos viendo, eso seguirá creciendo».
En California, la Agencia Nacional de Vivienda creó un programa de aceleración en la pandemia para ayudar a cubrir algunos déficits de financiación, mientras que la legislatura ha aprobó más de 100 leyes desde 2016 para relajar la zonificación restrictiva. La alcaldesa de Los Ángeles, Karen Bass, se comprometió a reducir los trámites burocráticos para los proyectos de viviendas asequibles.
Florida, que ha visto una gran afluencia de residentes, aprobó en marzo la Ley Live Local Act de $710 millones, un paquete híbrido de financiación e iniciativas de zonificación para catalizar la construcción de viviendas asequibles y usurpar parte del poder local para bloquear desarrollos.
La necesidad de este tipo de viviendas es fundamental, especialmente en los mercados con una gran fuerza laboral de trabajadores de la hostelería por hora, dijo Ryan von Weller de Wendover Housing Partners, quien asesoró a los legisladores en la configuración de Live Local.
«Nunca podrás sacar la cabeza del agua con este problema, pero tienes que hacer algo», dijo. «Ver cómo las cosas continúan deteriorándose no es una opción».
Les promoteurs s’attendent à ce que les marchés finissent par se normaliser, ce qui facilitera l’obtention de financement, et certains ont suggéré que le refroidissement d’autres secteurs immobiliers, tels que les bureaux, libérerait la main-d’œuvre dans Construcción. Pero pocos esperan que la producción aumente de una manera que reduzca significativamente la brecha de suministro en el corto plazo.
Quizás el mejor ejemplo de optimismo proviene de darse cuenta de la escala del problema: la magnitud de la necesidad ha unido a los políticos republicanos y demócratas en un sentido común de crisis, dijo la Sra. Yentel, presidenta de la Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos. Se han presentado dos proyectos de ley bipartidistas en la Cámara de Representantes para crear o preservar 1,5 millones de unidades de vivienda asequible durante la próxima década.
